YoungChan's 리더십

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경기 성남시 판교신도시에서 꿈을 이룬 주인공은 9428명. 판교 입성에 실패한 나머지 46만여 명의 청약자는 아쉬움과 허탈함을 떨쳐 내고 다시 한번 내 집 마련의 기회를 노려야 한다.

8월 판교에서 분양되는 중대형 아파트뿐만 아니라 수도권의 다른 알짜배기 신도시나 택지지구에서 선보일 아파트들이 아직 있다.

청약통장 가입자들은 새로운 도전을 위해 전략을 다시 꼼꼼히 짜야 할 때다.

○ 8월 ‘판교 드라마’ 2막 시작

8월 판교에서 선보일 아파트(연립 포함)는 모두 7164채. 이 가운데 전용면적 25.7평 초과 중대형 물량(4993채)은 청약예금 가입자 몫이다.

이번 판교 청약에서 떨어진 300만 원짜리 통장 가입자들은 청약할 수 없다. 청약부금 가입자들도 마찬가지로 이제 판교 입성의 기회가 없다.

스피드뱅크 김은경 리서치팀장은 “300만 원 청약예금이나 청약부금 가입자들이 지금 금액을 늘리거나 예금으로 바꾼다 해도 1년 뒤에나 큰 평형에 청약할 수 있다”며 “내년에 선보일 광교신도시나 파주신도시로 눈을 돌리는 게 낫다”고 말했다.

전용면적 25.7평 이하 1774채는 청약저축 가입자가 신청할 수 있다. 이번 판교 청약에서 떨어진 청약저축 가입자들은 다시 한번 도전의 기회가 생긴 셈. 3월과 마찬가지로 가입기간이 길고 저축총액과 납입 횟수가 많을수록 유리하다.

따라서 장기 무주택자이고 성남시 거주자인 청약저축 가입자는 통장을 변경하지 말고 청약저축 통장을 활용하는 게 낫다. 이런 조건에서 밀린다면 청약예금으로 통장을 바꿔 중대형 평형에 신청하는 게 좋다. 다만 청약예금으로 바꾸면 다시 청약저축 통장으로 전환할 수 없다는 점을 알아두어야 한다.

판교 8월 물량은 모두 대한주택공사가 분양하지만 민간 건설사가 직접 짓고 브랜드까지 다는 단지가 12곳(3000여 채). 현재 현대건설, 대우건설, 대림산업, 태영, 금호건설, 경남기업 등 6개 컨소시엄이 확정됐다.

○ 수도권 택지지구 분양 잇따라

판교 외에 분양되는 수도권 택지지구는 남부지역에 몰려 있다.

가장 먼저 이달 말에 화성시 향남지구에서 5889채가 분양된다. 성남시 분당과 판교신도시와 붙어 있어 ‘미니 판교’로 불리는 도촌지구는 11월, 그린벨트로 둘러싸인 데다 청계산을 끼고 있어 주변 환경이 쾌적한 청계지구는 12월 분양을 시작한다.

내년에는 수도권 2기 신도시인 파주신도시와 광교신도시도 분양에 들어간다.

도촌지구는 20만 평 이상이어서 전체 물량의 30%가 거주자 우선공급으로 배정되며, 청계지구는 20만 평 미만으로 규모가 작아 전체 물량이 의왕 거주자에게 분양된다.

특히 올해 청약저축 가입자들만 청약할 수 있는 주공이나 지방공사가 공급하는 공공분양 아파트가 많다. 닥터아파트에 따르면 올해 20개 단지, 6594채가 청약저축 가입자들의 몫이다.

8월 판교와 도촌지구, 청계지구뿐만 아니라 고양시 행신지구, 시흥시 능곡지구에서도 공공분양 아파트가 선보이다.

12월 주공이 고양시 덕양구 행신동, 도내동 일대 행신지구에서 37평형 84채를, 경기지방공사가 시흥시 능곡동, 군자동, 화정동 일대 능곡지구에서 33평형 239채를 내놓는다.

동아일보 정임수기자

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H씨가 구입하고 싶은 땅 면적은 400∼500평 정도였으나 딱 맞는 매물이 없었다. 간혹 나온 매물조차도 강변에서 한참 떨어졌거나 가격이 비쌌다. 그래서 현지의 한 중개업소의 의견대로 5000평을 공동 구입키로 한 것. 공동 구매자는 중개업소에서 모아주기로 했다. 다행히 5개월 만에 공동 구매자 모집은 완료됐다. 공동 구매자는 H씨를 포함해 모두 14명. H씨는 강 쪽의 땅 450평을 평당 55만원에 매입했다.

땅을 매입하고 분할절차를 끝낸 다음, 우여곡절을 거쳐 어찌어찌 개발행위 허가신청을 냈으나 결과는 ‘불가(不可)’ 통보였다. 사유를 알아보니 H씨의 땅이 이른바 ‘계획홍수위(計劃洪水位)’보다 낮은 위치에 있기 때문이라는 것이었다.

양평군에서는 건축허가서가 접수되면 건축법 및 각 개별법의 규정에 의하여 관련부서와 협의절차가 이루어진다. 일반주택의 경우 허가민원과, 환경보호과, 서울지방국토관리청과 협의를 통해 건축물의 용도 및 대지조건에 따라서 허가 여부가 결정되는 것이다.

즉 허가민원과에서는 농지전용허가협의를 진행하고, 환경보호과에서는 단독정화조(오수처리시설) 설치 여부를 확인해 급수지역인 경우 상수도원인자 부담금 협약을, 하수종말처리구역인 경우 배수설비설치허가 및 하수도원인자 부담금(사용승인 전 납부) 등을 확인한다. 그런데 H씨의 땅이 문제가 됐던 것은 서울지방국토관리청의 하천정비기본계획상 ‘'계획홍수위’ 저촉여부 검토과정에서였다. 이 검토과정에서 H씨 소유 땅이 ‘계획홍수위’보다 1m 낮았던 것이다.

2003년 건축법이 개정되면서 재해관리구역 내 건축제한 및 건축기준을 시·도 조례로 정하도록 변경되자 경기도는 ‘도 건축조례 중 개정조례안’을 시행에 들어갔는데 H씨의 땅이 이 조례의 건축 제한 규정에 해당됐던 것이다. 개정 조례안에 따르면 상습 침수지역을 대상으로 지정하는 제3종 재해관리구역에서는 지하층 설치가 금지될 뿐만 아니라, 건축물 구조도 계획홍수위 이하의 경우 벽돌 등을 쌓거나 나무 등으로 만들 수 없도록 했다.

‘계획홍수위’란 하천 제방 높이보다 0.6~1.2m 낮은 위치로 수방시설 설계시 기준이 된다. 100년 발생 빈도의 강우량을 기준으로 책정된다. 양평군 옥천군 옥천교 부근의 경우 수해방지를 위해 필요한 계획홍수위가 31.7m다. 한강대교의 계획홍수위는 15.33m다.

이와 같은 계획홍수위는 정부에서 개발지역을 결정할 때 중요한 선택기준이 된다. 예를 들어 행정수도 결정시 수해 가능성이 있는 계획 홍수위 이하 면적이 어느 정도냐가 선택기준으로 작용하기도 했다. 당시 논산·계룡의 경우 수해 가능성을 예측할 수 있는 계획홍수위 이하 면적은 21.98%로 재해 위험성이 높아 도시 유지비용이 많이 든다는 점이 작용돼 후보지에서 탈락했다는 주장도 있다.

때문에 강변에 소재한 땅을 매입하려면 각종 공법상 규제뿐만 아니라 지자체 내규 등에 대해서도 확실하게 파악해두어야 손해를 보지 않는다.

이코노믹리뷰 김영태

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정부가 또다시 강남 집값을 잡기 위해 학군제 개편 카드를 들고 나왔다. 8·31 부 동산 대책 발표를 앞두고 있던 지난해 8월 김진표 교육부총리가 “학군 조정을 통 해 강남 집값을 잡겠다”고 말한 이후 7개월여 만에 다시 학군제 개편이 불거진 것 이다.

현재 서울시 학군제도는 강남 8학군(강남, 서초구)을 비롯한 11개 학군과 시청 인 근 일부 지역에 공동학군(선복수지원, 후추첨제)이 운영되고 있다. 현재 검토중인 학군 조정안은 공동학군을 강남 8학군까지 확대해, 강남에 거주하지 않더라도 강남 명문학군에 진학할 수 있도록 하자는 것이다.

강남 집값의 급등 원인은 매물은 한정돼 있는 반면, 강남권 진입을 노리는 수요는 꾸준하기 때문이다. 이 같은 강남 대기수요는 교육여건, 생활편익시설, 주거 쾌적 성 등 강남권의 뛰어난 인프라에서 비롯된다고 할 수 있다. 특히 지난 94년 이후 수능 난이도와 8학군 지역 집값 추이를 살펴보면, 교육 프리미엄이 이 지역 아파트 값에 적지 않은 영향을 끼치고 있음을 알 수 있다.

■수능 난이도 높으면, 강남 아파트값 高高■

학생들의 평균 성적이 모의고사에 비해 40~50점가량 떨어지며 ‘수능 파동’ 사태 를 낳은 2002학년도 수능 이후에도 예비 수험생을 둔 학부모들의 강남 이사 행렬이 줄을 이었다.

공교육만으로 널뛰는 수능을 따라잡을 수 없다는 분위기와 강남 3구(강남구, 서초 구, 송파구)의 서울대 진학률이 가장 높았다는 일부 언론 보도가 맹모들의 강남행 에 불을 당기게 된 것이다.

수능 전 1168만원이었던 8학군 집값은 이러한 이사 행렬에 힘입어 다음해 1월 1317 만원을 기록, 무려 12.36% 상승률을 보였다. 반면, 비강남권은 594만원에서 621만 원으로 4.54% 오르는 데 그쳤다.

한편, 참여정부 집권 이후 시행된 2004학년도 수능부터는 학군과 집값의 상관관계 가 크게 줄어든 것으로 조사됐다. 이는 수능이 예년과 비슷한 수준을 유지함에 따 라 사교육의 필요성이 크게 대두되지 않은 것에서 그 원인을 찾을 수 있다. 하지만 참여정부 이후 집값은 재건축 단지를 중심으로 한 강남권 아파트 가격 폭등과 그에 따른 정부의 규제에 따라 움직였다는 게 더 설득력 있게 받아들여지고 있다. 즉, 2 003년 이후 무려 7번에 이르는 굵직굵직한 대책들로 인해 강남학군 프리미엄의 영 향력이 약화된 셈이다.

또, 지난 74년 서울시 내 학군제가 도입된 이후, 강남 집값 잡기의 일환으로 행해 졌던 몇 차례의 교육제도 개편도 큰 실효성을 거두지 못한 것으로 조사됐다.

지난 74년 고교평준화 확대와 함께 일본 고교학군제를 모방해 도입된 서울의 고교 학군제는 초기 5개 학군으로 시작해 강남에 대규모 아파트 단지가 조성된 78년 9개 학군으로 재편된다. ‘강남 8학군’의 시작이었다. 서울고, 경기고 등 강북 명문고 가 옮겨간 강남, 서초구가 8학군으로 편성되면서 위장전입 등 각종 사회문제가 꼬 리를 물고 터진 것도 이때부터다.

이에 따라 부랴부랴 만들어진 게 지난 96년 시청 반경 3km내 고교를 대상으로 도입 된 공동학군제다. 이는 학군에 관계없이 고교입시에 복수지원을 허용하고 이후 추 첨을 통해 입학할 수 있도록 한 것이다.

이듬해 97년 강남 8학군은 또 한번 위기를 맞는다. 고교 평준화 해체 논란을 불러 일으키며 한동안 교육계를 뜨겁게 달군 종합생활기록부가 그것이다. 인생을 마감하 는 장부라는 뜻에서 ‘종생부’라고도 불린 종합생활기록부는 대학입시에 고교 내 신성적 비율을 크게 강화한 것으로 상대적으로 교육 수준이 높은 강남 8학군에 크 게 불리한 제도였다.

■학군제 개편 따른 강남권 집값 하락은 미미■

그러나 이에 아랑곳하지 않고 강남 8학군에 속해 있던 강남, 서초 일부, 송파, 강 동구 일대 집값은 강세를 이어간다. 공동학군제가 도입된 96년 1월 강남 8학군 집 값 평균 변동률은 0.4%로 서울시 전체 집값 변동률 0.2% 보다 두 배나 높은 수치를 보였다.

도입 발표와 동시에 큰 반발을 불러 일으켰던 종합생활기록부 도입 역시 집값을 내 리는 요인으로 작용하지는 못했다. 종합생활기록부가 도입된 97년 1월, 강남 8학군 이 속한 강남, 서초, 송파, 강동구 일대 집값 평균 변동률은 4.8%로 전달 변동률인 3.9%보다 오히려 상승했다.

서울시 학군제도에 마지막으로 손질이 가해진 것은 지난 99년으로 학군경계와 행정 구가 일치하지 않는다는 지적에 따라 강남 8학군에서 송파구와 강동구가 떨어져 나 가면서 11개 학군으로 재편된다. 이는 기존 학군에 직접적인 칼날이 가해지는 사실 상 전면적인 조정이나 다름없었다. 이에 따라 강남 8학군에 속해 있던 강동, 송파 구가 6학군에 편입되고 강남구와 서초구가 남게 된다. 또 영등포, 구로, 금천, 양 천, 강서구 등 5개 구가 혼재돼 있던 7학군은 강서구와 양천구만 남고 3학군으로 떨어져나간다. 1학군과 3학군에 속해 있던 강북·성북구와 성동구, 광진구를 분리 해 11학군과 10학군도 신설됐다.

서울시 교육청이 학군제 개편을 발표한 98년 4월 이후 송파구와 강동구 집값은 각 각 -8.3%, -8% 변동률을 나타내며 서울시 전체 집값 하락폭(-7.2%)을 넘어섰다. 그 러나 학군 개편에 따른 약효는 그리 오래 가지 못했다. 개편된 학군제가 도입된 해 인 99년 1월의 경우에도, 강남구와 서초구의 집값 상승률은 각각 1.8%, 0.5%를 보 인 반면, 강동구와 송파구 집값 상승률은 각각 2.6%와 2.4%를 나타낸 것이다.

이처럼 지금까지 강남 8학군을 타깃으로 학군제에 크고 작은 손질이 가해졌지만 집 값 하락에 미치는 영향은 미미한 수준이었다. 또한, 참여정부 이후 재건축발 집값 상승과 이에 따른 정부 규제로 강남권 집값이 움직이면서 상대적으로 학군 프리미 엄이 약화된 것이 사실이다.

그럼에도 불구하고 정부에서는 강남 주거 메리트를 하향시킬 수 있는 가장 현실적 인 대안으로 학군조정을 검토하고 있는 것으로 보인다. 대학 입시에 초·중교보다 고등학교가 차지하는 비중이 크다는 점과 강남 주거커뮤니티에 학군이 상당한 영향 력을 발휘한다는 것을 감안할 때 명문교가 즐비한 강남 8학군의 위력을 무시하기도 힘들기 때문이다.

현재 학군제 개편안은 3·30 부동산 대책에서 제외되며 일단 숨을 고르고 있다. 그 러나 서울시교육청에서 작업 중인 학군 재조정에 관한 연구가 어떤 식으로든 내년 상반기 중 반영될 것으로 점쳐지면서, 교육 정책을 통한 집값 잡기가 성공할 수 있 을지에 대한 논란은 당분간 계속될 전망이다.

[박영의 부동산뱅크 기자]

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